Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026, în vigoare din 25 august 2026 (”Codul urbanismului”), abrogă Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și o mare parte din dispozițiile Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.
Având în vedere amploarea actului normativ, iată cele mai importante norme cu impact direct asupra persoanelor care dețin un imobil, intenționează să construiască sau urmează să încheie o tranzacție imobiliară, potrivit Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.
- Reglementări cu privire la locuințele ce urmează a fi edificate
Codul preia, fără modificări de substanță, o serie de reguli deja în vigoare privind regimul promisiunilor având ca obiect unități locative din construcții nefinalizate, stabilit prin Legea nr. 10/1995: forma autentică obligatorie, deschiderea cărților funciare individuale pentru locuințele viitoare, notarea autorizației de construire și a promisiunii în cartea funciară, durata maximă de 60 de zile și plafonul de 5% din preț pentru convenția de rezervare, precum și obligația dezvoltatorului de a depune avansul într-un cont bancar dedicat proiectului; duratele minime ale perioadei de garanție acordate de constructor și garanția pentru viciile structurii de rezistență pe întreaga durată de existență a construcției; obligația de predare a cărții tehnice către dobânditor la înstrăinare. (art. 420, 422, 530, 531 din Codul urbanismului).
- Lucrări care pot fi executate fără autorizație de construire
Codul stabilește o categorie de lucrări care pot fi executate fără autorizație de construire, pe baza unei notificări adresate autorității administrației publice locale, însoțită de un proiect tehnic cu conținut simplificat. În lipsa unui răspuns în termen de 15 zile lucrătoare, notificarea se consideră aprobată tacit, iar lucrările pot începe după împlinirea unui termen suplimentar de 15 zile calendaristice. Termenul de realizare a lucrărilor notificate este de 3 ani.
În această categorie intră, între altele: amenajarea mansardei într-un pod existent, înlocuirea acoperișului, închiderea unitară a balcoanelor și logiilor în locuințele colective, renovarea și extinderea băii și a bucătăriei, lucrările de reabilitare energetică la clădirile de locuit individuale cu cel mult trei niveluri, precum și schimbarea destinației atunci când aceasta nu presupune lucrări supuse autorizării. În mediul rural se adaugă construcțiile exterioare locuinței care nu depășesc cumulat 50 mp și o locuință unifamilială parter de cel mult 150 mp, realizată pe baza unui proiect-tip.
Procedura nu este aplicabilă în zonele construite protejate și în zonele de protecție a monumentelor istorice, unde se menține regimul de autorizare. Recepția la terminarea lucrărilor rămâne obligatorie, iar intabularea se realizează pe baza dovezii transmiterii notificării și a înregistrării în Registrul Național al Construcțiilor.
Codul prevede expres că notificarea are rolul unei declarații pe propria răspundere a beneficiarului cu privire la îndeplinirea condițiilor legale. Autoritatea administrației publice locale nu răspunde pentru eventualele prejudicii cauzate de existența unor litigii privind imobilul sau a unor sarcini de tipul interdicțiilor, răspunderea aparținând în toate cazurile beneficiarului. (art. 294-298 Codul urbanismului)
III. Când un teren este construibil
Codul definește pentru prima dată, într-un text unitar, terenul construibil. Este construibil terenul care întrunește condițiile minimale de construire stabilite prin reglementările urbanistice aprobate și care dispune de posibilitatea de racordare la rețelele edilitare, acces la drumul public (direct sau indirect, prin servituți de trecere legal constituite) precum și acces la servicii și echipamente publice. Terenurile care nu îndeplinesc aceste caracteristici sunt neconstruibile.
Consecința practică este că accesul la drumul public nu mai poate fi o simplă situație de fapt, tolerată de vecini. El trebuie să rezulte fie din deschiderea directă la stradă, fie dintr-o servitute constituită în condițiile legii. Înainte de cumpărarea unui teren, dacă intenția este de a edifica o construcție pe acesta, este foarte importantă verificarea acestor elemente în certificatul de urbanism. (art. 159 Codul urbanismului)
- Regimul operațiunilor de împărțire a terenurilor
Codul face distincție între două operațiuni distincte:
Dezmembrarea reprezintă împărțirea unui teren în două loturi și se realizează cu emiterea prealabilă a unui certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale. Actele juridice încheiate cu nerespectarea acestei condiții sunt lovite de nulitate.
Parcelarea reprezintă împărțirea în trei sau mai multe loturi, în scopul realizării de construcții. Pentru aceasta nu mai este suficient certificatul de urbanism, fiind necesară elaborarea și aprobarea prealabilă a unui plan urbanistic zonal. Prin excepție, parcelarea în cel mult 12 loturi destinate locuințelor individuale se poate realiza o singură dată pe baza unui proiect urbanistic de detaliu, cu condiția ca documentațiile de urbanism în vigoare să stabilească deja caracteristicile parcelelor și condițiile de construire.
Ieșirea din indiviziune este exceptată: emiterea certificatului de urbanism este facultativă.
Codul interzice totodată dezmembrările succesive, respectiv împărțirea unor loturi rezultate din operațiuni anterioare de același fel. (art. 216, 218, 240 Codul urbanismului)
- Autorizația de regularizare
Pentru unele construcții executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia este reglementată autorizația de regularizare. Ca regulă generală, aceasta poate fi obținută numai pentru locuințe unifamiliale cu suprafață construită desfășurată de cel mult 150 mp, pentru anexe gospodărești și pentru lucrări de închidere a balcoanelor.
Pentru o perioadă de un an de la intrarea în vigoare a codului, respectiv până la 25 august 2027, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții, cu condiția încadrării lucrărilor în reglementările urbanistice aprobate, a respectării cerințelor fundamentale de calitate în construcții și a îndeplinirii obligațiilor fiscale și contravenționale.
Cotele și taxele datorate în această situație sunt de zece ori valoarea celor care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost executate legal. Pentru construcțiile neregularizate, impozitul pe clădiri se majorează cu 100% de la data constatării situației de către autoritatea publică locală. Plata impozitului nu echivalează însă cu regularizarea construcției și nu înlătură aplicarea sancțiunilor.
După expirarea termenului de un an, autoritățile administrației publice locale au obligația de a solicita instanței desființarea construcțiilor care nu au obținut autorizația de regularizare. Hotărârea judecătorească de desființare constituie titlu executoriu, iar desființarea se realizează pe cheltuiala proprietarului. (art. 301 Codul urbanismului)
- Autorizația de construire: termene, valabilitate și transfer
Autorizația de construire se emite în termen de cel mult 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete. La solicitarea beneficiarului, autorizația se emite în regim de urgență, în termen de până la 7 zile lucrătoare, autoritatea locală având posibilitatea de a percepe o taxă specială. Autorizațiile de construire și de desființare sunt valabile 3 ani de la emitere, termen care se extinde pe toată durata de execuție prevăzută prin autorizație.
Atunci când în locul construcției desființate se dorește realizarea unei construcții noi, se emite o singură autorizație, care aprobă atât desființarea construcției vechi, cât și realizarea celei noi, percepându-se doar taxa aferentă construcției noi.
În cazul schimbării titularului pe parcursul executării lucrărilor, transferul operează de drept, noul titular preluând toate drepturile și obligațiile ce decurg din autorizație. Dacă schimbarea titularului intervine înainte de emiterea autorizației, se transferă de drept certificatul de urbanism, avizele și acordurile deja obținute. (art. 273, 302, 309, 312 Codulurbanismului)
VII. Certificatul de urbanism
Termenul de valabilitate al certificatului de urbanism pentru construire sau desființare se stabilește de emitent între 12 și 36 de luni, în funcție de complexitatea investiției. Prelungirea se acordă pentru o perioadă de cel mult 24 de luni, la cererea titularului formulată cu cel puțin 15 zile lucrătoare înaintea expirării. În lipsa unei cereri formulate în acest termen, valabilitatea încetează și se impune emiterea unui nou certificat. Certificatele de urbanism emise anterior intrării în vigoare a codului își păstrează valabilitatea stabilită inițial. (art. 257, 582 Codul urbanismului)
VIII. Publicitatea reglementărilor urbanistice și accesul online
Codul întărește regula publicității reglementărilor urbanistice. În termen de 15 zile de la aprobarea documentațiilor de urbanism, primarii transmit hotărârea și documentația către oficiul de cadastru și publicitate imobiliară competent, iar acesta notează în cartea funciară faptul că imobilele cuprinse în documentații fac obiectul respectivelor reglementări, informațiile fiind preluate și în geoportal.
Este prevăzută totodată crearea unei platforme naționale de planificare urbană și teritorială și de autorizare a construirii, structurată în geo-portalul național de urbanism și Ghișeul unic național. Prin geo-portal, cetățenii vor putea consulta online reglementările urbanistice aplicabile unui teren, inclusiv zonificarea funcțională, servituțile de utilitate publică, alte restricții și planurile urbanistice în vigoare. Operaționalizarea se va realiza etapizat, într-o perioadă de cinci ani de la publicarea codului. (art. 110, 137, 139 Codul urbanismului)
- Alte dispoziții de interes pentru proprietari
Construcțiile executate fără autorizație de construire pe imobile aparținând domeniului public sau privat al statului ori al unităților administrativ-teritoriale pot fi desființate pe cale administrativă, fără emiterea unei autorizații de desființare și fără sesizarea instanțelor judecătorești, pe cheltuiala contravenientului.
Terenurile proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale, în suprafață de cel mult 300 mp, care nu au acces la un drum public și nu sunt construibile decât prin alipire la alte loturi, se pot concesiona fără licitație publică, la cererea proprietarului vecin, pentru extinderea construcțiilor. Dacă sunt depuse mai multe cereri de către proprietarii riverani, concesiunea se atribuie prin licitație publică.
Codul prevede introducerea unor taxe locale noi, aplicabile persoanelor aflate în zonele reglementate prin planuri urbanistice zonale care prevăd trecerea terenurilor din extravilan în intravilan, reconversia funcțională sau modificarea indicatorilor urbanistici. (art. 63, 320, 359 Codul urbanismului)
- Emiterea autorizațiilor de construire în Municipiul București
Începând cu data de 1 noiembrie 2028, competențele și atribuțiile în domeniul amenajării teritoriului și urbanismului exercitate de primarii de sector și de structurile de specialitate din cadrul aparatelor acestora se transferă primarului general al municipiului București și structurii de specialitate din cadrul aparatului acestuia, conduse de arhitectul-șef al municipiului. (art. 584 Codul urbanismului)
Normele prezentate mai sus au fost redate în formă sintetică, doar pentru o informare cu caracter general a publicului larg.
Codul reglementează condiții, excepții și termene proprii pentru fiecare dintre acestea, care nu au putut fi reluate în cuprinsul materialului.
Soluția aplicabilă unei situații concrete poate diferi în funcție de amplasamentul imobilului, de reglementările urbanistice locale și de regimul juridic al acestuia. Condițiile specifice fiecărui caz trebuie verificate în cuprinsul Codului și discutate cu specialiștii în domeniu, inclusiv cu notarii publici.
Având în vedere atât amploarea modificărilor, cât și consecințele importante ale acestora, recomandăm consultarea din timp a notarilor publici pentru pregătirea operațiunilor notariale ce urmează a fi îndeplinite.
